Первоначальный взнос
Сумма первоначального взноса по всем программам ипотеки с госучастием с момента их появления в январе 2018 года менялась несколько раз.
В 2024 году первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости новостройки. Это касается семейной ипотеки под 6%, IT – под 5%, сельской – под 3%, а также Дальневосточной и Арктической ипотеки под 2%. Для самой универсальной ипотеки – льготной, которую может взять любой совершеннолетний гражданин РФ, первоначальный взнос составляет минимум 30%.
Сумму первоначального взноса правительство увеличило (до 2023 года она была 15%), чтобы снизить необдуманный спрос на кредиты и жилье: чем меньше заемщиков смогут позволить себе ипотеку, тем избирательней они будут подходить к выбору жилья и лучше рассчитывать свои финансовые возможности.
Ипотека по госпрограммам била все рекорды. По данным «Дом.РФ», по итогам 2023 года 20 крупнейших банков России выдали около 2 млн ипотечных кредитов на общую сумму 7,8 трлн руб. При этом 45% от этого количества – это ипотеки с господдержкой, а в денежном выражении на льготные программы приходилось 59% от общей суммы выданных кредитов на покупку жилья.
Однако ипотечный бум сопряжен с рисками невозврата кредитов. «Очень высокий рост розничного кредитования вызывает опасения, потому что он опережает рост доходов населения и ведет к увеличению закредитованности», – объяснял в сообщении Банк России.
Принцип однократности
Одна ипотека с пониженной ставкой в одни руки – таково важнейшее правило ипотеки с господдержкой в 2024 году, оно применяется даже тогда, когда человек выступает в качестве заемщика, созаемщика или поручителя.
Исключение – семейная ипотека (до 6%), которую можно взять повторно при соблюдении трех условий: родился еще один ребенок, приобретение нового жилья улучшает жилищные условия семьи, предыдущая ипотека полностью погашена. Условия распространяются на случаи, когда предыдущая ипотека была оформлена после 23 декабря 2023 года.
Срок действия госпрограмм
Льготная и семейная в их нынешнем виде закончатся 1 июля 2024 года. Ожидается, что семейную ипотеку продлят, но скорректируют условия.
IT-ипотека действует до конца 2024 года,
Дальневосточная и Арктическая ипотека – до 2030 года,
Сельская ипотека – бессрочно.
Приводим актуальные условия по всем федеральным программам.
Семейная ипотека под 6%
Главное условие по этой программе – наличие детей. Среди других требований к заемщику: наличие гражданства РФ у родителя и ребенка, ребенок в такой семье должен родиться с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2023 г., или же в такой семье есть двое детей, которым еще не исполнилось 18 лет на дату заключения кредитного договора, или в семье есть ребенок с инвалидностью, рожденный до 31.12.2023 г. (для семей с детьми -инвалидами закреплена возможность оформления семейной ипотеки до 31.12.2027 г).
Родители усыновленных/удочеренных участвуют в программе на тех же условиях, что и кровные родители.
Кредит по этой программе можно взять на:
- квартиру или дом от застройщика по договору участия в долевом строительстве или по договору уступки или купли‑продажи,
- строительство дома по договору подряда или на покупку земельного участка с дальнейшим строительством дома,
- вторичное жилье в сельской местности Дальневосточного федерального округа,
- жильё на вторичном рынке в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Среди обязательных условий предоставления кредита:
- Первоначальный взнос – минимум 20%,
- Максимальная сумма кредита на льготных условиях для Москвы, Московской области, Санкт‑Петербурга и Ленинградской области – 12 млн ₽, для других регионов – 6 млн ₽,
- Ставка – 5% для Дальнего Востока, 6% – для других регионов. На усмотрение банка ставка может быть снижена.
Льготная ипотека под 8%
Ее один раз может взять любой совершеннолетний гражданин России на приобретение готового жилья у застройщика или на покупку квартиры в строящемся доме. Однако первоначальный взнос по этому кредиту – от 30%. Максимальная сумма кредита – 6 млн ₽ для всех регионов.
Впрочем, льготную ставку можно сочетать с рыночной. То есть до 6 миллионов рублей заемщик может взять по сниженной ставке 8%, а остаток – на рыночных условиях.
Пример
Рыночная ставка по ипотеке от банка составляет в Пензе 17%, квартира стоит 9 миллионов рублей. Житель Пензы может взять жилищный кредит на 6 миллионов рублей под 8% годовых, а недостающую сумму – под 17%.
Общая сумма ипотеки с сочетанием льготной и рыночной ставок тоже ограничена: в зависимости от региона можно оформить от 15 до 30 миллионов рублей.
Продолжают действовать программы субсидий на приобретение жилья: до 450 тысяч рублей могут получить многодетные семьи (третий ребенок родился с 2019 по 2022 год включительно), на 30-35% от стоимости жилья могут рассчитывать молодые семьи (оба супруга младше 35 лет).Дальневосточная и Арктическая ипотека под 2%
Эта программа позволяет один раз приобрести жильё в любом из регионов Дальнего Востока и Арктической зоны России. Она действует до конца 2030 года.
Ипотеку по этой программе могут взять:
- супруги в возрасте до 35 лет включительно,
- одинокий родитель моложе 36 лет с ребёнком до 18 лет,
- владелец дальневосточного или арктического гектара,
- участник программ повышения мобильности трудовых ресурсов,
- педагоги и медработники без предъявления стажа,
- работники организаций оборонно‑промышленного комплекса в Арктике или на Дальнем Востоке,
- вынужденные переселенцы с территорий Украины, Луганской Народной Республики и Донецкой Народной Республики.
Дальневосточную и Арктическую ипотеку выдают на:
- квартиру или дом от застройщика, можно оформить договор участия в долевом строительстве или договор купли‑продажи,
- строительство дома, в том числе своими силами, без привлечения подрядчиков,
- на вторичное жилье в сельских населенных пунктах, на территориях Магаданской области и Чукотского автономного округа, а также на территории моногородов,
- Для переселенцев с Украины, из ЛНР, ДНР – на вторичное жилье на территории любого региона Дальнего Востока и Арктической зоны.
- Первоначальный взнос по этой программе – от 20%. Для всех желающих взять жилищный кредит по этой госпрограмме до 9 млн рублей увеличивается максимальный размер займа, если покупаемая квартира расположена в моногороде, ее площадь превышает 60 кв. м и это не новостройка
Сельская ипотека до 3%
В сельской местности и малых городах можно купить новостройку или вторичное жилье в ипотеку по льготной ставке – от 0,1 до 3%. Также можно взять кредит на строительство дома. Основное требование к заемщикам – наличие гражданства РФ. Условий по поводу семейного положения и возраста нет. Сельскую ипотеку не более 6 млн рублей выдают на срок до 25 лет с первоначальным взносом не менее 20%. Взять ее одному человеку можно только один раз.
IТ-ипотека до 5%
Также один раз в жизни можно взять IT-ипотеку. Работникам высокотехнологических компаний, аккредитованным в Минцифры, дают кредиты на приобретение квартиры в новостройке, на новый дом или его строительство. Проверить аккредитацию компании можно на Госуслугах.
Дополнительные требования к заемщикам:
- Стаж в IТ‑компании не менее 3 месяцев для сотрудников от 36 до 50 лет. Более молодым айтишникам ипотеку дадут хоть на следующий день после устройства на работу.
- Зарплата должна быть не менее 150 000 рублей в Москве, 120 000 рублей – в городах‑миллионниках, 70 000 рублей – в остальных населенных пунктах
- Еще из условий программы: первоначальный взнос – от 20%, максимальная сумма кредита на льготных условиях – 18 млн рублей для регионов с населением 1 млн человек и более, 9 млн рублей – для регионов с населением менее 1 млн человек.
Новые регионы под 2%
Граждане РФ, жители ЛДНР, Запорожской и Херсонской областей и жители Белгородской области, являющиеся собственниками жилья в этом регионе, если это жилье пострадало от обстрелов, имеют право на льготный ипотечный кредит. Причем жилье это может находиться как в одном из новых субъектов страны, так и на территории любого другого российского региона.
Условия этой программы:
Ставка – 2%;
Максимальный размер – 6 млн рублей;
Первоначальный взнос – не менее 10% от общей суммы займа;
Взять ипотеку по этой программе можно до 30 апреля 2025 г.
Источник: Редакция «Мои финансы»
Автор: Мои Финансы
Изменения коснутся только трех процентов работающих граждан (двух миллионов человек). Они не затронут участников спецоперации и самозанятых. Новые льготы получат малоимущие семьи с двумя и более детьми – их налоговое бремя снизится с 13% до 6%.
Вместо нынешних двух ступеней НДФЛ, когда человек платит 13% налога с доходов и 15% с доходов, превышающих 416,7 тыс. руб. в месяц или 5 млн руб. в год, предлагается пять ступеней:
- 13% – при доходах до 200 тыс. руб. в месяц (2,4 млн руб. в год);
- 15% – для части дохода в диапазоне 200 – 416,7 тыс. руб. в месяц (2,4 – 5 млн руб. в год);
- 18% – для части дохода в диапазоне 416,7 тыс. — 1,67 млн руб. в месяц (5–20 млн руб. в год);
- 20% – для части дохода в диапазоне 1,67 – 4,17 млн в месяц (20–50 млн руб. в год);
- 22% – при доходах свыше 4,17 млн руб. в месяц (50 млн руб. в год).
Увеличенной ставкой будет облагаться не весь этот доход, а только та его часть, которая превышает пороговое значение. Например, человек, заработавший за год 2,5 миллиона рублей, заплатит 13% с 2 млн 400 тысяч и 15% со 100 тысяч, заработанных сверх порога.
Изменение шкалы НДФЛ касается не только доходов в виде заработной платы, но и средств, вырученных от продажи недвижимости, транспортных средств.
Доходы участников СВО в виде денежного довольствия и иных дополнительных выплат, связанных с участием в специальной военной операции, не попадают под повышение НДФЛ, для них сохранится прежний порядок налогообложения.Для самозанятых также ничего не поменяется: налог на профессиональный доход 4–6% платится с дохода до 2,4 млн руб. Минфин предлагает не менять налоговую привлекательность этого спецрежима.
В случае с НДФЛ на дивиденды действующая ставка сохраняется в размере 13% до суммы 2,4 млн рублей и увеличивается до 15% в случае превышения этого порога. Без дальнейшей прогрессии. Те же правила и пороги действуют и для налога на процентный доход от депозитов, от реализации ценных бумаг и долей. Безналоговая льгота при более чем пятилетнем владении ценными бумагами и долями прекратит свое действие в том случае, если доходы налогоплательщика за год превысят 50 млн рублей по соответствующей налоговой базе.
В России 64 млн плательщиков НДФЛ, изменение шкалы затронет около 2 млн из них (с доходом выше 2,4 млн руб. в год), или 3,2% работающего населения, – отмечает Минфин. По данным Росстата, в апреле 2023 года начисленную зарплату в размере более 200 тыс. руб. получили 1,1 млн работающих россиян, зарплату свыше 3 млн руб. – 3,7 тыс. человек.Предусмотрел Минфин и меры поддержки для семей с детьми. Предлагается ввести налоговый аналог кешбэка для семей с двумя и более детьми с доходами менее 1,5 регионального прожиточного минимума на человека. По предварительным расчетам, исходя из прожиточного минимума 2025 года налоговый кешбэк может быть предоставлен родителям с месячным доходом до 53 тыс. руб., если они оба работают, и не более 106 тыс. руб., если работает только один родитель.
Автоматическая выплата кешбэка через систему социальной поддержки снизит реальную ставку налога для них до 6%, отмечает Минфин. Эта мера коснется примерно половины российских семей с двумя или более детьми. Частичный возврат уплаченного НДФЛ, который в Минфине сравнивают с 13-й зарплатой, будет производиться из средств федерального бюджета.
Кроме того, предлагается ввести налоговые вычеты по НДФЛ при сдаче нормативов ГТО и прохождении ежегодной диспансеризации.
"Налоговые изменения коснутся и бизнеса, в частности налога на прибыль организаций, НДС, на добычу полезных ископаемых (НДПИ), упрощенной системы налогообложения (УСН).Налоговые изменения должны обеспечить поступление ресурсов для решения общенациональных задач, в том числе сокращения неравенства в обществе и в экономике, решения проблем социально-экономического развития регионов". - Антон Силуанов, Министр финансов РФ
Правительственная комиссия по законопроектной деятельности рассмотрела и одобрила внесенные Минфином предложения. Теперь они будут рассмотрены на заседании Правительства РФ. Изменения могут быть приняты Госдумой уже в весеннюю сессию, а вступить в силу – с 2025 года.Источник: Минфин России
Автор: Мои Финансы
Правило 1: научить планировать траты
Каждый родитель однажды сталкивается с просьбой детей о деньгах. Когда траты обязательные, вроде оплаты проезда или школьного обеда, вопросов не возникает. Затруднения появляются в ситуации, когда сын или дочь пришли с запросом: «Дай ХХХ рублей! Ну, пожалуйста!»
Узнайте, зачем ребенку нужны деньги. Если цель понятная и приемлемая, можете дать наличные или перечислить на карту. Поясните при этом ребенку, что важно использовать деньги на те цели, о которых вы договаривались. Когда нужно купить билеты на экскурсию, тратить на кино неправильно.
Договоритесь с детьми о сумме неприкосновенного запаса, который тратить на хотелки нельзя. Он понадобится на непредвиденные расходы. Например, это будут запасные деньги на проезд, когда приходится добираться не привычным транспортом, а с дополнительными пересадками.
Научите ребенка разрабатывать финансовый план. Допустим, ребенок захотел модный гаджет. Не обязательно покупать его мгновенно, даже если есть возможность. Пусть сначала проверит цены в разных магазинах и сравнит характеристики. Определите вместе с ребенком сроки и рассчитайте: сколько и как часто нужно откладывать денег, чтобы в итоге набралась нужная сумма.
Правило 2: за что платить ребенку
Нельзя платить ребенку за хорошее поведение, уборку в своей комнате или за оценки в школе. Это обязанности, которые нужно выполнять при любых условиях. В то же время вы не должны ограничивать права ребенка. Если он хочет общаться с друзьями или заняться своим хобби, позвольте ему это, а не заставляйте присматривать за младшими детьми. Зато вы можете предложить это в качестве подработки, если договоритесь компенсировать труд и потраченное время. В идеале покажите ребенку, сколько вы смогли заработать за то время, которое освободили благодаря своим ответственным помощникам. Частью этой суммы смело можно делиться с детьми.
За что еще можно заплатить детям? За любую работу, которую вы сделали бы сами, но перепоручили детям. Достаточно учесть возраст и навыки детей. Пусть ребенок приготовит ужин на всю семью или вымоет автомобиль. Многие дети в состоянии разобрать чеки и внести в приложение учета расходов и доходов.
Правило 3: контролировать расходы и мотивировать к сбережениям
Проговорите с детьми, какую сумму на какие цели вы даете. Многие родители сталкивались с тем, что выделяли деньги на недельные траты ребенка, а он их спускал за один день. Если дети пока не в состоянии удержаться от соблазна и не могут соблюдать лимиты самостоятельно, вам на помощь придут банковские приложения.
Вы можете настроить ежедневное автопополнение карты ребенка. Замотивируйте соблюдать лимиты через вознаграждение. Например, предложите символический «кешбэк» за дисциплину. Если ребенок всю неделю соблюдал цели расходов, переведите еще раз дневную сумму карманных денег на счет-копилку. Договоритесь, что вместе потратите эти накопления на семейный досуг во время каникул.
Устройте с детьми-подростками совет по распределению части расходов семьи. Например, спланируйте меню и развлечения на день рождения ребенка. В результате он научится планировать и выбирать в условиях ограниченного бюджета.
Правило 4: дать право выбора детям в отношении заработка или денежных подарков
Если ребенку подарили деньги или он сам их заработал, дайте ему право решать самостоятельно. Возможно, вам кажется, что вы лучше знаете, как распорядиться деньгами. Однако не отбирайте у ребенка право выбора. Крупную сумму можно положить на именной счет и рассказать о том, как работают проценты.
Потратить мелкую сумму позвольте ребенку самому. Разумно установить конкретный лимит в рублях на день или неделю – карманные деньги. Для подростков можно определить процент в чеке из магазина, откуда ребенок заодно будет приносить продукты по вашему списку. Например, на 5% от чека покупать то, что хочется – даже шоколадки или газировки.
Чем раньше дети начнут выбирать и отвечать за последствия, тем быстрее научатся принимать взрослые самостоятельные решения.
Правило 5: честно говорить детям о финансовых проблемах
Порой родители впадают в одну из двух крайностей. Первая: скрывать от ребенка финансовые трудности, изображать изобилие, которого нет. Вторая: на любые запросы ребенка отвечать, что денег нет и не будет, запугивать или даже винить детей в тяжелой финансовой ситуации. Правильным будет обсуждать с ребенком реальное положение дел и объяснять приоритет в тратах.
Например, чтобы не допустить просрочку кредитного платежа, вы можете перенести покупку для ребенка с сегодняшнего дня на то время, когда получите следующую зарплату. Начните вместе вести учет доходов и расходов семьи, чтобы понять, от каких трат можно отказаться. Определите долю средств, которые можно выделить на спонтанные покупки. Вместе с подростком рассмотрите возможности заработать и пополнить семейный бюджет.
Когда приходит понимание, что деньги не даются совсем уж просто, то дети начинают ответственнее относиться к расходам и уважительнее к старшим. Ребенок с 14 лет может официально трудоустроиться или стать самозанятым. Пусть попробует найти дело по душе в свободное от обучения время. Присмотритесь к хобби детей: возможно, из этого занятия выйдет маленький бизнес.
Правило 6: доносить финансовую грамотность в игровой форме
В игровой форме даже дети 5 лет легко воспринимают идеи финансовой грамотности. Вы можете вместе посмотреть мультфильмы от Банка России.
Младшие школьники могут раскрашивать веселые картинки с любимыми героями и разгадывать ребусы.
Ребенка с 9 лет увлекайте совместными играми в «Монополию» или «Денежный поток». Многие авторы создали книги, в которых финансовая грамотность преподносится доступно и нескучно. «Мои финансы» подготовили для вас подборку книг для детей о деньгах.
Подростки с 14 лет могут играть с друзьями в настольную игру «Путь ФинЗОЖника». Скачать игру бесплатно вы можете на сайте «Мои финансы».
Никогда не поздно начинать изучать вопросы личных денег и становиться финансово грамотными.
Автор: Татьяна Зубрилина
Годовой доход свыше 10 млн рублей в 2023 году получали 167 тысяч граждан – это 0,3% от всех плательщиков подоходного налога. Эта самая малочисленная категория работников заплатила в бюджет совокупно 1,2 трлн рублей – одну пятую всех поступлений от НДФЛ.
Граждане с доходами от 5 до 10 млн рублей в год внесли 38% поступлений. В этой группе насчитывается 11,2 млн человек, или 17,1% от всех плательщиков НДФЛ. Доходы свыше 5 млн рублей облагались в 2023 году по ставке 15%.
Граждан с доходами от 1 до 5 млн рублей также в 2023 году было 11,2 млн человек (17,1%).
Самая многочисленная группа плательщиков НДФЛ – 82,1% – имели годовой доход до 1 млн рублей. Таких в прошлом году было 53,6 млн человек. Они обеспечили 38% всех поступлений НДФЛ, что равняется 2,5 трлн рублей.
Согласно предлагаемым налоговым изменениям, с 2025 года доходы будут облагаться по прогрессивной шкале:
13% – для доходов до 2,4 млн рублей,
15% – от 2,4 до 5 млн рублей,
18% – от 5 до 20 млн рублей,
22% – свыше 50 млн рублей.
Дополнительные доходы бюджета от прогрессии составят 533 млрд рублей.
Автор: Мои Финансы
Участие в аукционе
Каждый человек может купить недвижимость, которая находится в залоге у банка. Например, это может быть ипотечная квартира либо дом, который человек заложил в качестве обеспечения по потребительскому или ипотечному кредиту. Если вовремя не платить по долгам и не пытаться договориться с банком о кредитных каникулах или реструктуризации, то залоговый объект могут изъять и продать, например, с аукциона.
Ознакомиться с такими объектами можно на специализированной площадке для размещения информации о проведении торгов torgi.gov. Там можно найти информацию о недвижимости во всех регионах.
Принцип аукциона заключается в повышении стоимости объекта. Изначально квартира или дом выставляются по цене ниже рынка. В процессе торгов цена повышается. Участник торгов, который предложил бОльшую цену, выигрывает аукцион и получает право на покупку объекта.
Как купить квартиру на аукционе:
- находим подходящий объект на сайте торгов,
- регистрируемся на электронной площадке,
- вносим задаток за лот (обычно 5% от цены),
- подаем заявку на участие в торгах,
- получаем уведомление о допуске к аукциону,
- участвуем в торгах,
- получаем протокол о приоритетном праве на приобретение объекта (в случае победы),
- выкупаем объект,
- снимаем залоговое обременение и регистрируем право собственности в Росреестре.
Вопрос цены
Залоговые квартиры часто вызывают интерес у инвесторов, которые хотят купить объект дешевле, а затем продать его дороже. Однако купить такой лот можно и для последующего проживания.
Принято считать, что такую квартиру можно купить на 10-30% дешевле ее рыночной стоимости. Однако это правило работает не всегда. Поскольку квартира продается с аукциона, конечную цену определяет спрос. Если объект является ликвидным (хороший ремонт, привлекательное местоположение, развитая инфраструктура района), то желающих его купить может оказаться много, а значит и цена низкой не будет.
Участники аукциона могут увлечься торгами, в результате чего квартира уйдет даже дороже рыночной стоимости. Чтобы азарт не взял верх, перед участием в торгах важно изучить предложения на рынке и обозначить для себя предельную сумму покупки такого лота.
Внимательно изучаем документацию
Перед покупкой такой недвижимости важно внимательно изучать документацию и проверять всю информацию до последней запятой.
«Иногда в лотовой документации может встретиться такая фраза: «По заявлению продавца в объекте недвижимости никто не зарегистрирован». В этом случае нужно проверять – попросить предоставить официальный документ – выписку из домовой книги, мало ли что продавец заявил. Впоследствии можно ДКП оспорить, но наша же задача купить, а не заниматься судебными разбирательствами», – рассказывает член Российской гильдии риэлторов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
Параметры одной и той же квартиры в разных документах могут отличаться. Неприятно будет заплатить за один метраж, а по факту получить меньшую площадь.
«Параметры квартиры иногда могут быть недостоверными, поскольку оценка объектов идет потоком. Проверяем количество указанных в документации помещений, сравниваем их площади с поэтажным планом. Характеристики объекта должны друг с другом биться, например, если заявлено, что площадь квартиры составляет 31 кв. м, то и в отчете должно быть – 31 кв. м и в поэтажном плане тоже – 31 кв. м», - советует Барсуков.
Коммунальные обязательства старого собственника (вода, электричество, отопление, интернет и др.) новому собственнику не переходят. Однако есть исключение – плата за капитальный ремонт.
«Если владелец – банк, то проблем нет. Вы указываете в ДКП, что он обязан оплатить в т.ч. и коммуналку, и капремонт. При передаче объекта проверяете, оплачены ли счета, и если нет, предъявляете банку претензию и он оплачивает. Если же собственник физлицо, то долги по капитальному ремонту переносятся на нового собственника. Коммуналка нет, а капремонт – да. Причем суммы могут быть ого-го», – продолжает Константин Барсуков.
Важно проверить задолженность за капремонт предыдущего владельца. Можно попросить продавца представить справку об отсутствии долгов (берется в Фонде капремонта или в УК).
Риски и подводные камни
В описании лота можно встретить пометку о наличии обременения. Это ограничение прав собственника в распоряжении имуществом. Обременение может наложить банк (практика в отношении ипотечных квартир) либо служба судебных приставов, если на имущество был по решению суда наложен арест.
Первый вид обременения не представляет особых сложностей. Можно выкупить такую квартиру у банка, а затем подать заявление на снятие обременения – на это дается 30 дней, но на практике происходит даже быстрее.
А вот от покупки квартиры, в отношении которой действует обременение судебных приставов, лучше отказаться. В этом случае гарантированы сложности: например, происходит раздел имущества между бывшими супругами либо бывший собственник находится в процессе банкротства.
Также к рискам приобретения залогового имущества можно отнести отсутствие информации о правах третьих лиц (например, об аренде или праве пожизненного пользования). Также у потенциальных покупателей не всегда есть возможность заранее посмотреть объект, при этом в квартире может проживать предыдущий владелец, а также нередки случаи порчи имущества бывшим хозяином.
«Бывают случаи, когда покупатель на торгах приобретает квартиру с описанной в ней, например, сантехникой, полагая, что в таком же виде она перейдет к нему в собственность. Обанкротившийся собственник может сорвать обои, плинтуса, сломать сантехнику и даже (такие случаи известны) – порезать натяжные потолки. И взыскать с такого «собственника» ничего не получится, потому что продается на торгах только помещение. Застраховаться полностью невозможно», – обращает внимание руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия» Михаил Лаврухин.
Бывшие жильцы могут также наотрез отказаться покидать квартиру. Нередки случаи, когда семья купила квартиру, уже вступила в права собственности, однако въехать не может, потому что в их квартире кто-то живет. С точки зрения закона выселение старых жильцов – вопрос решаемый, но на это уйдут время и нервы.
«Схема следующая: мы покупаем объект с людьми, просим их выселиться, они не выселяются. Далее мы обращаемся в суд. На основании постановления суда дело переходит судебным приставам, и уже они занимаются выселением», – рассказывает член Российской Гильдии Риэлторов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
К существенным рискам можно отнести также возможные нарушения прав предыдущего владельца недвижимости. Например, прежний собственник может оспорить через суд принудительное взыскания у него квартиры по исполнительному производству. Если это произойдет, то новому владельцу придется покинуть квартиру. Деньги за покупку вернутся, но ценой времени и нервов.
Покупка залогового имущества у банка может быть выгодной. Однако важно понимать, что экономия может быть сопряжена с большим количеством нюансов. Принимая решение об участии или неучастии в такой сделке, важно внимательно изучить документацию, просчитать возможные риски, оценить выгоду и ответить на вопрос: действительно ли потенциальная экономия стоит затраченных усилий, сил и нервов.
Прямая покупка у банка
Случается так, что покупатели не проявляют интереса к объекту, выставленному на аукцион. В этом случае банк может выкупить недвижимость с торгов и продавать ее самостоятельно по фиксированной цене. В этом случае рисков меньше, но и цена выше. Работает принцип: ниже риски → выше цена
У крупных банков, на балансе которых числится большое количество подобных объектов недвижимости, есть собственные площадки для их реализации: например, у ВТБ это komission.vtb.ru, у Газпромбанка – gazpromnoncoreassets.ru, у Россельхозбанка – rshb.ru. Квартиры по этой схеме у банков можно купить в ипотеку. Также объявления о продаже такой недвижимости можно найти на популярных площадках – таких, как ЦИАН или «Авито».
Проще всего оформить жилищный кредит в том банке, который реализует объект. Сторонняя финансовая организация может отказать в одобрении жилищного кредита. Льготную ипотеку (с господдержкой, семейную, IT и др.) также на такое жилье взять не получится.
Резюме
Есть два способа приобрести заложенную квартиру у банка:
- через аукцион (цена ниже рынка, но есть риски – например, обременения или проживание предыдущих собственников, которых, возможно, придется выселять по суду),
- напрямую (выше цена, но ниже риски, поскольку квартира уже не будет находиться в залоге).
Покупка залоговой квартиры через аукцион – это чаще всего кот в мешке. Такой способ может быть выгоден тому, кто знаком с объектом, либо профессионалу рынка недвижимости, который может верно оценить ликвидность объекта, а также возможные риски и владеет навыками решения проблем, например, по снятию с регистрационного учета жильцов.
Покупка квартиры напрямую у банка проще и безопаснее в сравнении с первым вариантом, однако такое предложение будет сопоставимо с актуальными рыночными предложениями. В такой покупке есть смысл, если заинтересовал конкретный объект недвижимости.
Источник: Редакция «Мои финансы»Автор: Мария Иваткина
