Ипотека от застройщика: особенности и риски
20.12.2024
Ипотека от застройщика: особенности и риски
Когда ставки по обычной ипотеке растут, строительные компании вместе с банками активно предлагают заманчивые ипотечные программы. Но порой вместо экономии заемщикам приходится сильно переплачивать за жилье. А некоторые схемы оплаты вообще грозят потерей денег и недвижимости. Разбираем самые популярные программы ипотеки от застройщиков — в чем их преимущества и риски.
Пока идет строительство, обычно от одного года до трех лет, ставка по кредиту намного меньше рыночной — иногда всего 1%. Всю сумму процентов, которые банк недополучит за это время от заемщика, ему авансом выплачивает застройщик. А он возмещает свои расходы на «выгодную ставку», завышая цену квартиры. Для сравнения: по государственным льготным программам пониженные проценты по кредиту компенсируются за счет денег из госбюджета.
В первые годы кредита платежи по субсидированной ипотеке меньше, чем по обычной на те же сумму и срок. Это может быть немаловажно, когда вам приходится одновременно снимать квартиру и делать взносы по кредиту за будущее жилье.
Но после сдачи дома или льготного периода платежи по субсидированной ипотеке резко вырастают, так как процент по кредиту становится рыночным.
Минусы: цена квартиры оказывается дороже аналогичной без акции на 10, 15 или даже 30%. Если вам понадобится продать свою долю в строящемся доме или готовое жилье сразу после переезда, вряд ли удастся вернуть вложения полностью.
Из-за более высокой стоимости недвижимости сумма ипотечного кредита также вырастет. А значит, гасить его вам, скорее всего, придется намного дольше, чем вы планировали. И переплата по процентам ипотеки будет выше.
Подробный разбор этой схемы и примеры расчетов вы найдете в статье «Низкие ставки по «ипотеке от застройщика»: а есть ли выгода?».
Льготная ипотека по ставкам ниже, чем в госпрограмме
Семейную ипотеку, по которой государство гарантирует ставку до 6% годовых, строительные компании предлагают оформить под 4% или даже меньше. Аналогичные акции бывают по IT-ипотеке и другим госпрограммам. За счет более низкой ставки ежемесячные платежи оказываются меньше, чем по государственной льготной ипотеке.Обычно, как и в случае субсидированной ипотеки, застройщик просто компенсирует банку недополученные проценты и завышает стоимость жилья для заемщика.
Иногда встречаются более хитрые ходы. Цена квартиры не растет, но только при условии, что покупатель оформит через застройщика полис страхования жизни на весь срок ипотеки. Страховка стоит сотни тысяч рублей и включается в сумму кредита. Причем большая часть ее цены — это комиссионные застройщика как агента или брокера страховой компании.
Подвох в том, что покупатель не знает стоимости страховки заранее. Он должен сначала забронировать квартиру, оплатив большой невозвратный взнос. Все для того, чтобы человеку было жалко уже потраченных денег и он согласился на дорогой полис.
Минусы: в этой схеме переплата закладывается в цену не квартиры, а страховки. Причем стоимость полиса включается в сумму ипотечного кредита, на нее тоже набегают проценты. В итоге жилье обходится дороже, а срок погашения ипотеки растягивается.
От купленного полиса можно отказаться и поменять его на более дешевый. Но застройщики и банки об этом не говорят. Тем более не предупреждают, что это получится сделать только в течение периода охлаждения. Он длится 30 дней с момента покупки кредитной страховки. Важно не упустить время, если хотите вернуть деньги.
Многие стараются гасить ипотеку досрочно. Как только кредит закрывается, страховка становится необязательной. От нее можно отказаться и получить назад часть ее цены. Но застройщик свои комиссионные возвращать не обязан. А они нередко составляют 70–80% от стоимости полиса.
Ипотека без первоначального взноса
По статистике, чем меньше накоплений у человека на стартовый взнос, тем выше риск, что он не справится с ипотекой. Так как небольшие накопления — это следствие недостаточных доходов либо свидетельство того, что человек просто не умеет регулярно откладывать серьезные суммы.Поэтому банки обычно не выдают ипотеку без первоначального взноса. Но застройщики придумали, как обойти это требование — предлагают клиенту так называемый «кешбэк».
В такой схеме первоначальный взнос как бы есть, но строительная компания возвращает его покупателю сразу после оформления сделки или постепенно — к примеру, в течение года компенсирует все ежемесячные платежи по ипотеке.
Этот вариант может подойти, когда у вас хороший и стабильный доход, но накоплений недостаточно и кто-то готов ненадолго дать вам денег на первоначальный взнос, например родные. Закрыть долг перед близкими получится с помощью «кешбэка».
Конечно, застройщики не дарят заемщику такую крупную сумму, а просто добавляют ее к цене недвижимости.
Минусы: вы покупаете жилье по сильно завышенной цене. Если по какой-то причине придется срочно продать недвижимость вскоре после покупки, вернуть все деньги не удастся. Ведь рыночная цена будет ниже — примерно на сумму «кешбэка».
В лучшем случае вырученная сумма покроет долг банку. Окажется, что вы просто заплатили проценты по ипотеке, но жилья у вас так и не появилось. В худшем — вам придется еще добавить денег, чтобы полностью погасить кредит. Иначе банк вообще не даст продать квартиру.
Сэкономить за счет «кешбэка» тоже не выйдет. Чтобы купить квартиру по завышенной цене, вам придется взять ипотечный кредит на большую сумму. А значит и переплата банку вырастет. В итоге квартира обойдется намного дороже, чем без «кешбэка». Ежемесячные платежи тоже будут существенно выше, чем по обычной ипотеке.
продолжение и подробности на сайте fincult.info
