Ипотеку на строительство дома можно оформить по рыночной или льготной ставке. Если уже есть земля, то деньги пойдут только на возведение. Если нет – еще и на покупку земельного участка. Расскажем, как выбрать наиболее выгодные для себя условия.
«Семейная ипотека» на ИЖС
Самая массовая программа ипотеки с господдержкой перестала действовать с июля 2024 года. Однако льготные программы кредитования строительства частного дома все же остались. Одна из них – «Семейная ипотека». Ее можно оформить при соблюдении одного из следующих условий:
- есть хотя бы один ребенок до шести лет включительно,
- есть ребенок с инвалидностью,
- воспитываются двое или более несовершеннолетних детей.
Ставка по «Семейной ипотеке» составляет до 6% для всех регионов. При этом установлен минимальный первоначальный взнос в 20%. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В других регионах просят уложиться в сумму до 6 млн рублей.
Допускается также комбинирование ставок, когда часть кредита выдается по льготной ставке, а к части, превышающей лимит, применяется рыночная процентная ставка или ставка по региональной программе. При этом максимальная сумма такого кредита – 15 млн рублей для регионов и 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Строительство жилого дома возможно лишь по договору подряда с аккредитованным застройщиком. Их список можно найти на официальном сайте банка или запросить у менеджера. Деньги будут лежать на эскроу-счете до завершения строительства дома. Это защищает клиента от обмана со стороны застройщика. Продавцом дома может выступить также закрытый паевой инвестиционный фонд,
При оформлении программы льготного кредитования у банка будут не только требования к заемщику и застройщику, но и непосредственно к возводимому дому. Он должен быть обязательно:
- отдельно стоящим (делить его, например, для проживания двух семей нельзя, как нельзя разделить и на отдельные квартиры),
- просторнее 50 квадратных метров (ограничений по максимальной площади нет),
- не более трех надземных этажей,
- не выше 20 метров.
Дом должен быть оснащен инженерными коммуникациями, что предполагает подключение к электричеству, водоснабжению (центральное или скважина) и канализации (центральная или септик).
Есть требования и к земельному участку, на котором планируется строительство дома:
- категория использования: земли населенных пунктов или сельхозназначения,
- вид использования: ИЖС или ЛПХ.
Для финансирования строительства жилого дома можно использовать материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или для погашения ипотеки.
«IT-ипотека» на ИЖС
Ипотеку на строительство дома по ставке до 6% могут оформить сотрудники IT-компаний. При этом организация должна соответствовать сразу нескольким условиям:
- аккредитована Минцифры,
- применяет пониженные тарифы страховых взносов,
- зарегистрирована в любом регионе России (исключение – Москва и Санкт-Петербург).
Кредит ограничен суммой в 9 млн рублей, но при комбинировании ставок (часть под 6% в пределах лимита по сумме и часть – по рыночной) максимальная сумма может быть увеличена до 18 млн рублей. Не менее 20% от общей стоимости жилья придется отдать в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Установлены и требования к заемщику. Он должен работать в IT-компании не менее трех месяцев, а его возраст должен составлять от 18 до 50 лет включительно. Программой устанавливаются условия к заработной плате заемщика:
- не менее 150 000 рублей – для сотрудников из городов-миллионников, а также Московской или Ленинградской областей,
- не менее 90 000 рублей – для остальных.
По программе «IT-ипотека» можно привлечь деньги на покупку земельного участка, а также строительство на нем дома. При этом подрядная организация должна иметь аккредитацию банка и работать через эскроу-счет. Также можно купить таунхаус (дом блокированной застройки) или участок с построенным жилым домом у юрлица или ИП.
Как и в случае с «Семейной ипотекой», в качестве первоначального взноса для досрочного погашения ипотеки можно использовать материнский капитал.
«Сельская ипотека»
В 2024 году построить свой дом можно и по программе «Сельская ипотека». Она доступна жителям некоторых населенных пунктов с численностью не более 30 000 человек, на приграничных территориях и в опорных населенных пунктах – список таких территорий утверждается местными властями.
Предельная процентная ставка по «Семейной ипотеке» не должна превышать 3%. При этом предельный размер кредита на строительство дома составляет 6 млн рублей на человека. Если кредит берут муж и жена, то общий размер ипотеки для них может составить 12 млн рублей (6 млн рублей × 2), но и первоначальный взнос вырастет вдвое – от 40%.
По этой программе можно построить частный дом с привлечением застройщика или своими силами с использованием готового домокомплекта. Есть ограничение по срокам строительства: 24 месяца.
В отличие от других программ льготного жилищного кредитования «Сельская ипотека» позволяет купить уже готовый дом на вторичном рынке. Есть ограничения по возрасту строения:
- не больше 3 лет при покупке у компании,
- не больше 5 лет – у физлица.
При этом важно учитывать, что не все банки работают с программой «Сельская ипотека».
«Дальневосточная ипотека» и «Арктическая ипотеки»
По ставке до 2% можно оформить жилищный кредит на строительство дома по программам «Дальневосточной» и «Арктической ипотеки». На строительство дома с привлечением подрядной организации можно оформить ипотеку с максимальной суммой кредита в 9 млн рублей. При этом недвижимость должна располагаться на территории Дальневосточного федерального округа либо в зоне Арктики.
При этом оформить такой кредит могут лишь некоторые категории граждан:
состоящие в официальном браке супруги, каждому из которых менее 36 лет,
одинокий родитель, не достигший возраста 36 лет с ребенком младше 19 лет,
участники СВО/члены семей погибших в ходе СВО,
участники программы дальневосточного/арктического гектара,
работники ОПК в ДФО,
врачи, учителя, а также другие сотрудники медицинских и образовательных государственных и муниципальных организаций,
специалисты, которые в рамках программы повышения мобильности трудовых ресурсов переехали на территорию ДФО/Арктики,
беженцы из Украины, ЛНР, ДНР, постоянно проживающие на территории ДФО/Арктической зоны.
Первоначальный взнос по «Дальневосточной ипотеке» и «Арктической ипотеке» составляет не менее 20,1%. При этом банки могут установить свои условия по программе – например, потребовать 30% и даже 50% в качестве первоначального взноса.
Банки, которые работают по льготным ипотечным программам, получают субсидии процентной ставки от государства. Если рыночная ставка, например, 30%, а льготная – 6%, значит, государство компенсирует разницу в 24%. Бывает так, что банк потратил выделенный лимит субсидий на льготную ипотеку. В этом случае он может приостановить прием заявок и возобновить его после получения нового транша. Также банки могут менять некоторые условия, например, поднимать размер первоначального взноса. Эту вероятность всегда нужно уточнять у финансовой организации.
Рыночная ставка
Если ни одна из льготных ипотечных программ не подходит, а строить жилье необходимо, можно рассмотреть рыночную ипотеку. В данном случае государство не будет субсидировать ставку по кредиту, а значит процентная ставка будет выше.
В настоящее время в России высокая ключевая ставка (21%). От нее зависят условия рыночных ипотек. Банки предлагают кредиты на строительство дома под 27-40% годовых. Покупка строящихся домов с земельным участком возможна, как и в случае с льготными ипотеками, только у аккредитованных застройщиков.
Прежде чем оформить такой кредит, важно рассчитать свои условия. Для этого можно воспользоваться ипотечным калькулятором. При стоимости строительства дома 5 млн рублей и первоначальном взносе 1 млн рублей (20%) за 20 лет при процентной ставке 30% условия будут следующими:
ежемесячный платеж – 100 267 рублей
начисленные проценты – 20 млн рублей
долг + проценты: 24 млн рублей
Лучше, если есть возможность не брать такой кредит и дождаться более выгодных условий. Если это невозможно, важно погашать такую ипотеку максимально быстро через внесение досрочных платежей.
Источник: Редакция моифинансы.рф.
Автор: Мария Иваткина
