Условия кредитования для выгоды от сдачи в аренду

Условия кредитования можно считать выгодными, если предполагаемая стоимость аренды такой недвижимости будет равна и больше ежемесячному платежу по ипотеке. Размер ежемесячного платежа зависит не только от процентной ставки, но и срока кредитования, величины первоначального взноса. Кроме того, при регулярном частичном досрочном погашении (например, если арендная плата чуть выше ипотечного платежа, и она полностью вносится в качестве платежа по ипотеке), можно уменьшить ежемесячный платеж в дальнейшем. А если и после уменьшения размера ежемесячного платежа продолжать частичное досрочное погашение ипотеки (вносить все ту же сумму, что и раньше), уменьшится срок кредитования: тело кредита меньше, что повлияет на снижение итоговой переплаты. Арендная плата, в отличие от платежей, уменьшающихся при досрочном частичном погашении, останется прежней или станет выше (в связи с инфляцией, общим повышением цен). Безусловно, наиболее выгодные условия для сдачи в аренду – это объект по ипотеке с господдержкой и длинным сроком кредитования. Однако, на стоимость аренды существенно влияет местоположение объекта и качество жилья. Поэтому, приобретая объект «под найм», нужно тщательно выбирать недвижимость.

Ипотеку для сдачи: первичный или вторичный рынок?

Выбирая объект под сдачу в аренду нужно оценивать комплекс факторов:

·    месторасположение (инфраструктура, транспортная доступность): наличие деловых центров, ВУЗов, близость школ/детских садов, благоустройство района.

·    состояние и комфорт жилья (качество ремонта, мебели, техники, этажность, звукоизоляция, соседи)

Новое жилье требует меньше вложений в обслуживание (современные средства учета потребляемых ресурсов, новые инженерные системы и сети), но потребуются средства на первичный ремонт, сантехнику. В точках новой застройки нередко запаздывает строительство транспортной и социальной инфраструктуры. Однако после завершения всех работ стоимость аренды заметно возрастет; более высокая стоимость новостройки может нивелироваться ипотекой с господдержкой и получением налогового вычета.

Вторичное жилье часто дешевле (если сравнивать два объекта в одной локации), но господдержка по этим объектам недвижимости недоступна. Однако уже обжитое жилье можно найти с готовым не ветхим ремонтом и будет готово к сдаче уже после покупки. Социальная и транспортная сеть уже в наличии и удачная локация может сделать такое жилье очень привлекательным.

Выбирая подходящий объект, нужно оценивать его общую конкурентоспособность на арендном рынке и свою «целевую аудиторию». Например, если сдается двухкомнатная квартира, то большее внимание нужно уделять факторам, интересным семейным нанимателям (близость школы, больницы, доступный транспорт, благоустроенный двор). А студию/однокомнатное жилье лучше приобретать рядом с учебными заведениями и деловыми центрами, предприятиями.

Пример

Допустим, квартира-студия в городе-миллионнике от застройщика за 4 млн рублей:

Первоначальный взнос 37,5 % - 1,5 млн рублей, семейная ипотека под 5,7 %, срок кредитования – 30 лет. Ежемесячный платеж составит 14 510 рублей. Разбег арендной платы на такой объект будет колебаться в зависимости от уровня комфорта жилья и наличия инфраструктуры/месторасположения под целевую аудиторию арендаторов от 20 до 50 тысяч в месяц с учетом коммунальных платежей. Возьмем минимальную стоимость аренды в 20 тысяч в месяц. Налоги при условии НПД (самозанятость) 4 % при сдаче физическим лицам (800 руб. в месяц). Итого: 20 000-14510 (ипотека)-3500 (усредненная стоимость коммунальных услуг)-800 руб. (налогов)=1190 рублей в остатке. Данный расчет позволяет выйти в относительный ноль по ипотечным платежам, но в расчет также требуется брать ежегодное ипотечное страхование и расходы на ремонт. Улучшением условий проживания (наличие мебели, техники и хорошего ремонта) можно увеличить стоимость аренды, но это потребует вложений на «входе». Кроме того, в расчет нужно брать возможность получения налогового вычета (сумма будет зависеть от доходов арендодателя). По этому объекту можно будет вернуть 614 068 рублей за расходы на приобретение и ипотечные проценты (260 000 за приобретение + 254 068 за проценты без учета досрочных погашений).

Плюсы и минусы сдачи ипотечной квартиры в аренду

При осознанном подходе к выбору и содержанию жилья, дисциплинированностью в ипотечных платежах можно не только уменьшить долговую нагрузку, но и сэкономить на переплате. Однако нужно понимать, что сдача в аренду – это труд. Для поддержания рыночной цены (или выше) на аренду потребуются расходы: коммунальные платежи и уплата налогов, текущий ремонт (в том числе внутриквартирных сетей водо/электро- и теплоснабжения, сантехники), обновление мебели и интерьера. В ряде случаев придется разрешать конфликты с жильцами из-за коммунальных аварий, неплатежей, соседей или порчи имущества, нести расходы на риелтора (если аренду поручить профессионалу). Целесообразно и дополнительное страхование: ипотечная страховка покрывает конструктив и не спасет от убытков в случае затопления или пожара. Просто купить квартиру и сказать «горшочек, вари!» не получится.

Серая или черная зарплата кому-то может показаться выгодным предложением. Сотрудник получает свои деньги – что еще надо? Работодатель таким образом «избавляется» от НДФЛ и страховых взносов.

Фактически же эта налоговая экономия реализуется исключительно за счет работника. Эксперт НИФИ Минфина РФ Соловиченко рассказала об основных минусах таких выплат для сотрудника:

1. Деньги «в конверте» могут быть не выданы вовсе или выплачиваться с опозданием, поскольку обязательство о выплате нигде не закреплено документально. Кроме того, суммы выданных наличных не участвуют в расчете среднемесячного/среднедневного заработка, а значит, отпускные, больничные, выплаты при увольнении /сокращении штата, оплата переработок, дополнительных оплачиваемых выходных, пособия по уходу за ребенком и другие трудовые гарантии будут в минимальном размере, а в отсутствие официальной заработной платы – их не будет вовсе.

2. Если работодатель нарушит обещания по размеру согласованной зарплаты, принудить выплатить полагающиеся суммы, как и доказать виновность работодателя, крайне сложно (в том числе в суде).

3. Невозможно подтвердить свой реальный доход: не секрет, что официальная зарплата позволяет получить более низкую ставку при кредитовании.

4. С денег в конверте не платится НДФЛ, и особенно это отражается на ипотечниках: имущественные налоговые вычеты по ипотеке ощутимы и могут быть направлены на досрочное погашение долга. Как минимум обидно терять такую возможность постепенно сокращать срок кредитования и переплату по нему. Также невозможно будет получить вычеты за обучение, лечение, фитнес и др.

5. Социальный фонд России не получает от работодателя перечислений во внебюджетные фонды (в ПФР в том числе), а из этих отчислений формируется размер будущей пенсии (стаж, пенсионный коэффициент). В случае травмы или профессионального заболевания работник лишается не только пособия по нетрудоспособности (больничного), но и положенной страховой выплаты, а также возмещения расходов на медицинскую и социальную реабилитацию.

Выдавая зарплату в конверте, работодатель нарушает закон. А сотрудник в такой ситуации невольно становится его соучастником, поскольку с полученного дохода обязан уплатить НДФЛ (задекларировать полученные доходы). Именно поэтому за «конверты» могут наказать не только работодателя, но и работника.

Кредитные карты не самый простой финансовый инструмент: с одной стороны, при грамотном использовании с ними можно неплохо экономить и даже зарабатывать. С другой стороны, при неграмотном использовании можно серьезно переплатить, а то и надолго влезть в долговую кабалу. Как не допустить просрочку по кредитке и что категорически не рекомендуется делать с кредитными картами в интервью Российской газете эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.

Кредитная карта – удобный финансовый инструмент, действительная польза от которого может быть только при соблюдении ряда правил:

1.  Вовремя вносить платежи и использовать грейс-период. Ежемесячно на кредитную карту нужно перечислять обязательную часть задолженности (минимальный платеж). Если действует грейс-период (когда можно вернуть долг без процентов), это не значит, что ничего платить не нужно. Минимальный платеж обычно составляет 2 % - 10% от суммы задолженности. Забыв про дату платежа, можно «обнулить» период беспроцентного пользования кредитными деньгами, нарваться на штраф и пени.

Обычно о дате платежа банк уведомляет по смс или иным способом. Также срок платежа отражается в выписке (в личном кабинете интернет-банка или банковском мобильном приложении). Нужно всегда учитывать максимальную длительность зачисления денег на счет и непредвиденные обстоятельства (технический сбой, например), поэтому не нужно откладывать внесение платежа на последний день. При использовании грейс-периода не нужно забывать, что в большинстве условий использования кредитных карт беспроцентный период распространяется только при использовании безналичных расчетов (оплату товаров, услуг/работ). Если снимать с кредитки наличные, оплачивать другие кредиты или переводить кредитные средства на дебетовый счет, будут начисляться проценты, а также комиссия за операцию (за редким исключением). Чтобы грейс-период не «слетел», а начисленные проценты не стали неожиданностью, нужно внимательно изучить условия предоставления беспроцентного периода перед использованием карты. Грейс-период в большинстве бывает двух видов:

- «грейс» привязан к расчётному периоду. Дату начала периода устанавливает банк (чаще всего – это дата активации карты или дата ее получения клиентом) и длится он месяц, в конце которого формируется выписка с перечнем операций, суммой трат и сроком беспроцентного возврата. В этом случае при расходах в конце расчетного периода срок на возврат без процентов короче, чем в самом его начале. Такой вариант подходит для небольших текущих трат.

- «грейс» привязан к дате расходной операции. Отсчет срока беспроцентного пользования в этом случае начинается с даты оплаты. По каждый расходной операции свой срок грейс-периода. Такой вариант больше подходит для разовых более крупных расходов.

2. Не тратить кредитных денег больше, чем есть собственных. Нужно трезво оценивать свой личный лимит кредитных трат, а целесообразность оплаты кредитными средствами дорогих приобретений нужно оценивать вдвойне: если личных средств на покупку нет, то навряд ли стоит рисковать грейс-периодом и переплачивать в дальнейшем. Выгодно использовать кредитную карту, когда на деньги на дебетовой карте (или накопительном счете) начисляются проценты на остаток, тогда во избежание потери процентов можно воспользоваться кредитными средствами, а позже погасить в рамках грейс-периода. Нужно воспринимать кредитную карту не как способ тратить выше своих возможностей (и платить проценты за это), а как способ выгодно использовать заемные средства без финансовых потерь. Проценты по кредитке выше процентов по стандартному потребительскому кредитованию, поэтому использование средств вне границ «грейс» - ощутимая переплата.

3. Отслеживать списания по карте. Если картой воспользоваться, погасить долг и забыть о ней (не совершать покупок) или у карты истек срок действия, однажды можно обнаружить просроченную задолженность. В зависимости от условий кредитного договора, банк может взимать плату за обслуживание, за уведомления и за подключенные клиентом платные сервисы. Если у кредитки истек срок действия – это не значит, что обязательства прекратились. Даже если новая карта не получена клиентом, плата за обслуживание и за дополнительные услуги продолжает списываться, наращивая долговой «хвост». Или случается, что человек забыл про карту, сменил номер телефона, к которому она была «привязана»: сообщений и звонков из банка не получает, пока «непонятно откуда взявшийся долг» не материализуется в виде судебного приказа. Использование любых финансовых инструментов требует внимательности и ответственности. Поэтому в случае, если кредитная карта больше не требуется, ее лучше закрыть. Сделать это можно через банковское приложение или при визите в отделение банка.

4.Проверять размер платежа на актуальность. Размер минимального платежа может различаться (в зависимости от увеличения/уменьшения долга), поэтому предварительно нужно сверить сумму очередного платежа с данными из банковской выписки/ сообщения из банка. Небольшая недоплата может со временем трансформироваться в ощутимую сумму, особенно, когда платеж последний и больше кредитка не используется. «Съесть» часть платежа может комиссия при использовании сторонних сервисов оплаты, об этом не нужно забывать и учитывать при переводе.

 Приятным бонусом использования кредитки (при соблюдении условий выше) могут стать программы лояльности: накопление баллов, бонусов, кэшбек и мили. Если обдуманно выбрать программу лояльности (учесть особенность своих расходов) и выбрать кредитный продукт, удовлетворяющий интересам, можно извлечь из его использования максимальную пользу (в том числе финансовую), поскольку программы лояльности могут помочь существенно сэкономить.

Основные ошибки, которые могут сделать кредитку финансовой кабалой:

· забыть про платеж (такое чаще случается у обладателей нескольких кредитов). Опоздание с оплатой- потеря грейс-периода, начисление процентов и возможный штраф.

· не изучать условия кредитования. Нельзя пользоваться кредитной картой до того, как все тарифы, условия использования грейс-периодом будут понятны.

· тратить кредитных средств «под завязку». Нельзя переоценивать свои возможности по погашению долга. Не стоит тратить не свои (по сути) деньги необдуманно и без объективной необходимости. Спонтанные траты повышают риск не уложиться с выплатой в срок.

· выйдя за границы грейс, смириться («будь как будет»). Лучшим решением будет погашение образовавшегося долга и процентов и возврат в льготный период использования средств.

В преддверии Дня знаний «Мои финансы» разыгрывают настольную игру «Путь Финзожника»!

В преддверии Дня знаний «Мои финансы» разыгрывают настольную игру «Путь Финзожника»!

 В комплекте игровое поле, инструкция, фигурки для ходов и кубик.

Игра подойдёт для 2-6 игроков от 14 лет. В ходе игры участники должны выполнить «Список дел юного финЗОЖника» и прийти к финишу.

 Что нужно делать?

 1. Подписаться на группу ВКонтакте: https://vk.com/moifinancy

2. Сделайте репост поста себе на стену: https://vk.com/moifinancy?w=wall-98475195_50753

3. Оставить любой комментарий под публикацией: https://vk.com/moifinancy?w=wall-98475195_50753

 🎊 4 сентября «Мои финансы» из числа подписчиков рандомно выберут 3 человек, которые выполнили условия розыгрыша, и отправят им настольную игру.

 Участвовать могут подписчики из любого региона страны.

Оформить самозанятость в России можно с 2019 года. В настоящее время насчитывается более 7 млн плательщиков налога на профессиональный доход (НПД), что говорит о востребованности этого налогового режима. Бывает, что работодатели требуют оформить самозанятость при приеме на работу либо переводят в самозанятые сотрудников, с которыми уже заключены трудовые договоры. Подробнее в налоговом режиме для самозанятых граждан разобрались эксперты портала моифинансы.рф.

Почему самозанятый удобен работодателю?

Самозанятый сотрудник платит налоги самостоятельно – 4% от суммы дохода в случае работы с физическим лицом и 6% – при взаимодействии с компанией или ИП. В общем порядке самозанятый не может рассчитывать на выплату больничных, декретных или отпускных. Также самозанятость не предполагает накопление пенсионного стажа и баллов. Все это – дополнительные «опции», которые самозанятый может «докупить».

 Работодателю выгодно сотрудничать с самозанятыми, поскольку так он может сэкономить на налогах и социальных взносах. Ему не нужно делать обязательные отчисления на единый налоговый счет (ЕНС) – на обязательное пенсионное страхование (ОПС), обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством (ВНиМ), на обязательное медицинское страхование (ОМС), а еще делать страховые взносы от несчастных случаев (НСиПЗ).

 «Если человек работает в организации полный рабочий день, имеет регламентированный рабочий распорядок, рабочее место и т. д., то ему невыгодно иметь статус самозанятого, коим он и не является. Сотрудник, имея такую форму взаимоотношений, берет на себя оплату всех налоговых взносов. Также, если в его организации предусматривается, например, дополнительное медицинское страхование (ДМС) и прочие льготы, то он лишается так называемого «социального пакета», - Анастасия Чумак, специалист юридической компании «Интерцессия».

 В каких случаях самозанятость возможна, что делать если работодатель настаивает на самозанятости и как оформить самозанятость читайте на портале моифинансы.рф https://xn--80apaohbc3aw9e.xn--p1ai/article/rabotodatel-trebuet-oformit-samozanyatost-kak-postupit/. А также не забывайте делиться полезной информацией с родными и друзьями.

Автор: Мария Иваткина

Источник: Редакция МоиФинансы